Le vice caché

Le vice caché en immobilier: définition

En vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec, Le vendeur est tenu de garantir que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Ainsi, le vice doit répondre aux quatre conditions suivantes pour être considéré comme un vice caché :
  1. Le vice doit être grave;
  2. Le vice doit être antérieur à la vente;
  3. Le vice doit être inconnu;
  4. Le vice doit être caché.

La garantie de qualité et sa renonciation

À moins de renonciation explicite de la part de l’acheteur, le vendeur est tenu de garantir la qualité du bien vendu.

Le fait de renoncer à la garantie de qualité est une pratique de plus en plus commune dans le marché immobilier québécois puisque cette renonciation se traduit généralement par une baisse du prix de vente d’environ 10%.

Cependant, il est important de savoir que cette renonciation peut uniquement avoir lieu entre particuliers. En effet, la renonciation qui interviendrait avec un vendeur professionnel n’est pas valide. Cela n’empêche pas pour autant certains vendeurs professionnels d’insérer de telle clause afin de dissuader l’acheteur d’exercer un recours en vice caché contre celui-ci. Dans une telle situation, ne vous laissez pas décourager par une telle tactique sans scrupules : votre recours contre le vendeur professionnel n’est aucunement affaibli.

De plus, même lorsqu’il y a eu renonciation, l’acheteur conserve son recours en vices cachés face à un vendeur non professionnel qui a fait preuve de mauvaise foi par ses fausses représentations quant à l’état de l’immeuble.

Enfin, la vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune garantie de qualité.

Qui poursuivre?

Si le vice en question remplit les quatre conditions du vice caché, votre poursuite devrait alors s’effectuer contre le vendeur.

Cependant, sachez qu’un vice qui n’était pas caché, mais plutôt apparent au moment de l’achat pourrait tout de même faire l’objet d’une poursuite. En effet, si vous avez engagé un inspecteur, le fardeau d’être un acheteur prudent et diligent tombe désormais sur les épaules de l’inspecteur qui pourra alors faire l’objet d’une poursuite pour tous vices apparents au moment de l’inspection. Le Tribunal analysera alors le travail de cet inspecteur en comparant celui-ci à un inspecteur normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances.

De surcroît, il peut y exister un recours contre le courtier du vendeur en cas de fausses représentations de celui-ci. Toujours davantage, le courtier de l’acheteur peut également faire l’objet d’une poursuite lorsque celui-ci ne respecte pas son devoir de conseil ou de loyauté envers son client. À titre d’exemples, commet une faute le courtier qui se place en conflit d’intérêts ou qui omet d’informer l’acheteur que l’immeuble est grevé de certains droits, tels qu’une hypothèque, une servitude, etc.

La responsabilité respective des différentes parties qui sont intervenues à la transaction immobilière demeure une question de fait qui peut s’avérer complexe. Votre avocat en droit immobilier est là pour départager cette responsabilité et établir vos chances de succès contre chacune d’entre elles.

Recours possibles

Le vice caché est le défaut qui altère le bien acheté d’une manière telle qu’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à un prix différent. En conséquence, l’acheteur pourra réclamer :

  1. Des dommages-intérêts;
  2. La réduction du prix de vente;
  3. L’annulation de la vente et la restitution des prestations.

Quoi ne pas faire

Il est essentiel de ne pas procéder aux réparations avant que le vendeur ait eu un délai raisonnable lui permettant de visiter les lieux et d’analyser lui-même les vices allégués. À défaut de procéder ainsi, l’acheteur pourrait se retrouver à renoncer de réclamer des dommages causés par le vice caché à moins qu’il y ait eu urgence, soit une situation impliquant un risque de perte ou de dépérissement immédiat du bien.

Pourquoi poursuivre avec l’assistance d’un avocat

La découverte d’un vice caché est une expérience difficile à gérer pour un nouvel acheteur. Dès la découverte d’un vice caché, il est essentiel d’agir, préférablement avec un avocat. Il n’est pas rare de voir un acheteur croire qu’il n’y a pas d’urgence étant donné la prescription habituelle de trois ans en matière civile. Cependant, le recours sera rejeté si aucun avis de dénonciation écrit n’a été envoyé au vendeur dans un délai dit raisonnable, soit dans les six mois qui suivent la découverte du vice à moins de circonstances justificatives.

Un avocat permet à l’acheteur de ne pas craindre le rejet de son action pour des motifs procéduraux. De plus, face à une dénonciation tardive, l’avocat expérimenté a les capacités pour convaincre la cour qu’il existe des circonstances justifiant ce retard ou qu’il s’agit de circonstances où l’envoi d’une dénonciation n’était pas nécessaire.

D’ailleurs, un avocat sera en mesure de guider l’acheteur afin que celui-ci soit en mesure de remplir son fardeau de preuve en lui suggérant les expertises nécessaires à faire valoir ses droits et en lui faisant économiser celles qui s’avéreront superflues.

Pour conclure, considérant qu’environ 90% des litiges se règlent à l’amiable, il est primordial que vous puissiez négocier efficacement. Votre avocat s’assurera de défendre vos intérêts, négociera avec ténacité et vous empêchera de céder à une entente inéquitable sous pression. Pour des informations additionnelles concernant les vices cachés, n’hésitez pas à communiquer avec les procureurs soussignés.

Si cela est votre cas , le cabinet Azran avocats, vous propose un entretien téléphonique gratuit afin de cerner votre situation. Rien ne remplace l’expérience d’un avocat en droit immobilier dans les affaires de vices cachés