Nous avons précédemment traité des précautions que devait prendre un acheteur avant d’acquérir un immeuble, soit d’être prudent et diligent. Cependant, l’obligation de l’acheteur d’être prudent et diligent ne libère pas le vendeur de ses obligations contractuelles de divulgation.
Ainsi, le vendeur se doit de divulguer, au futur acheteur, tous les vices ou anomalies affectant l’immeuble. L’article 1726 du Code Civil du Québec prescrit que le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont exempts de vices cachés.
Que doit faire le vendeur?
Lorsqu’il est temps pour un vendeur de mettre sa propriété en vente, il n’est pas avantageux ni bénéfique pour lui de se taire et d’ignorer une situation qui pourrait avoir une influence certaine sur la décision finale du futur acquéreur de procéder à l’achat ou non de l’immeuble en question. Bien au contraire, le vendeur devrait être volubile et détailler clairement les vices qui atteignent sa propriété.
Divulguer les vices de la maison
Bien évidemment, les vendeurs n’apprécient pas faire état de tous les vices qui affectent l’immeuble convoité par crainte évidente d’échauder un acheteur potentiel et/ou de voir le prix de vente dramatiquement réduit. Pourtant, le fait de divulguer les vices au promettant acheteur pourrait éviter au vendeur non pas seulement bien des maux de tête, mais aussi des frais légaux non prévus en cas de recours par l’acquéreur.
D’ailleurs, la jurisprudence est bien claire à cet effet. Le vendeur doit divulguer à l’acheteur tous les vices cachés dont il a ou devrait avoir connaissance. La raison est évidente : les tribunaux désirent s’assurer que l’acheteur acquiert un immeuble en toute connaissance de cause. Or, tout signe pouvant laisser croire qu’un vice affecte l’immeuble, même si la cause même du vice n’a pas été découverte, devrait faire l’objet d’une divulgation auprès des futurs acheteurs.
Ainsi, un acheteur qui découvre qu’un immeuble acquis est atteint d’un vice caché est en droit d’exiger du vendeur le remboursement des frais encourus pour la réparation du vice et ce, que le vendeur ait été de bonne ou de mauvaise foi au moment de la vente. Même si le vendeur omet involontairement de divulguer un vice caché, il pourrait être tenu responsable et se voir contraint de dédommager l’acheteur.
Pour être caché, le vice doit remplir les critères suivants :
Tel qu’énoncé par Jobin, dans son traité, La vente :
« (…) il doit avoir existé au moment de la vente, il doit être grave, inconnu de l’acheteur, enfin, il ne devrait pas être apparent au moment de la vente, donc être caché. »
S’il est connu de l’acheteur, le vice n’est pas caché. Il est, de ce fait, essentiel pour le vendeur de s’assurer que l’acheteur a été avisé de toutes les anomalies affectant l’immeuble et ainsi remplir ses obligations de divulgation.
Le vendeur peut informer l’acheteur de plusieurs façons mais il est recommandé de le faire par écrit afin d’en conserver une preuve concrète. D’ailleurs, il est dans l’intérêt de toutes les parties à ce que le vendeur indique les vices en question dans la promesse d’achat pour ainsi éviter d’éventuels recours en justice.
Un paragraphe dans la promesse d’achat
Veuillez d’ailleurs noter que même si le vendeur n’a jamais communiqué directement avec l’acheteur pour avoir mandaté un agent d’immeuble d’agir en son nom, il n’est pas libéré de son obligation de divulgation. À cette fin, il lui est possible et fortement suggéré d’aviser les acheteurs par l’entremise de la promesse d’achat, dans laquelle un paragraphe, soit la déclaration du vendeur, est spécifiquement prévu à cette fin.
Finalement, il est important de se rappeler qu’il n’y a pas que les vices cachés qui doivent être dénoncés, mais le vendeur doit aussi faire bien attention de ne pas faire de fausses déclarations à l’acheteur pouvant vicier son consentement quant à son intention ou non d’acquérir la propriété en question ou d’en payer le prix demandé.
En d’autres termes, le vendeur doit être transparent dans les représentations qu’il fait quant à l’état véritable de sa propriété de sorte à ce que l’acheteur ne soit aucunement pris par une quelconque surprise désagréable, une fois avoir emménagé sur les lieux puisqu’il aura acheté la propriété en toute connaissance de cause.
Conseils pratiques aux vendeurs
Nous avons déjà suggéré à certains de nos clients vendeurs qui craignaient que leurs acheteurs soient du type à contester et à poursuivre en justice qui bon leur semble, de faire faire une inspection pré-achat ou même une évaluation, laquelle serait remise au futur acheteur lors de la signature de la promesse d’achat.
Assurez-vous que l’inspection en question reflète bien la réalité et que le professionnel fait état de tous les vices affectant l’immeuble, même au risque de perdre ou de dissuader un acheteur intéressé. Ceci aurait pour effet de rassurer le futur acheteur, de l’aviser de toutes les déficiences possibles et surtout de démontrer leur bonne foi.
Ceci aurait également pour effet de protéger le vendeur en cas de recours éventuel puisqu’il aura pris toutes les précautions possibles en avisant l’acheteur bien au-delà de son obligation. Aussi, il jouira de l’option de se retourner contre son inspecteur ou professionnel en cas d’erreur ou d’omission professionnelle dans son rapport.
D’autre part, si le promettant acheteur procède à sa propre inspection pré-achat, il est fortement recommandé au vendeur d’assister à l’inspection et également d’attirer l’attention de l’inspecteur sur les signes pouvant être à la source tant d’un vice apparent que d’un vice caché.
Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à l’obligation du vendeur. Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez nos avocats.
