La simple expression « vice caché » est souvent suffisante pour donner de sérieux maux de tête à bien des propriétaires. Suite à la découverte d’un tel vice, bien des gens ont souvent tendance à remettre au lendemain les actions à entreprendre, notamment en raison de leurs obligations personnelles et professionnelles qui occupent déjà tout leur temps.
Or, la dénonciation du vice découvert au vendeur de l’immeuble est un élément essentiel à la sauvegarde des droits du propriétaire et l’absence et/ou la tardiveté de ladite dénonciation peut s’avérer fatale et ce, peu importe les chances de succès du recours envisagé.
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Le Code civil du Québec
De manière similaire à la section de la garantie de qualité qui établit les critères pour qu’un vice soit considéré comme étant caché, le législateur a également prévu une disposition traitant de la dénonciation dans le Code civil. L’article 1739 C.c.Q. est ainsi rédigé :
« L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »
Ainsi, il se dégage notamment de cet article que la dénonciation doit être écrite et effectuée dans un délai raisonnable depuis la découverte du vice.
Délai raisonnable
Le but de la dénonciation est de permettre à la personne ayant vendu la propriété de pouvoir venir sur les lieux afin de constater le vice dénoncé, examiner la situation et, le cas échéant, procéder aux réparations nécessaires à la correction du vice.
Le Code n’indique pas de délai précis et indique plutôt que la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable à partir du moment où le vice est découvert. Cet aspect de la « découverte » est d’ailleurs habituellement déterminé à partir du moment où le propriétaire a pu en percevoir la gravité et l’étendue. La jurisprudence évoque souvent un délai maximal de six mois lorsqu’il faut déterminer si le délai est raisonnable. Également, à moins d’une situation exceptionnelle, il est très rare qu’un délai excédant un an soit considéré raisonnable par la Cour.
En pratique, il est d’usage lors de la découverte d’un vice de transmettre une lettre au vendeur afin de l’aviser de la situation immédiatement. Par la suite, une expertise pourra être effectuée par un professionnel compétent afin d’obtenir une confirmation et une description plus détaillée de la nature du vice.
Une seconde lettre pourra donc être transmise accompagnée du rapport indiquant ainsi avec précision l’étendue de la problématique découverte et les méthodes correctives suggérées pour corriger le vice.
Par contre, si les propriétaires sont diligents et en mesure de mandater un professionnel rapidement suite à la découverte du vice, la première lettre de dénonciation pourra être seulement transmise suite à la réception du rapport afin de notamment éviter la multiplication des échanges écrits avec la partie adverse.
Absence ou tardiveté de la dénonciation
En plus du délai raisonnable énoncé ci-haut, il est également essentiel que la dénonciation soit transmise avant que les travaux ne soient effectués. Le vendeur a le droit de pouvoir examiner le bien en compagnie du professionnel de son choix afin de faire les vérifications nécessaires pour répondre aux prétentions de la lettre de dénonciation reçue.
Toutefois, l’urgence est l’une des exceptions à l’obligation de dénoncer avant le début des travaux et dans un délai raisonnable. L’urgence s’entend du fait que le bien est menacé d’un dépérissement immédiat pouvant causer la perte et que ce danger nécessite donc une intervention rapide afin de stabiliser la situation.
Également, tel que stipulé à l’article 1739 C.c.Q., le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer ne peut invoquer la tardiveté de la dénonciation afin de se sauver de ses obligations.
Conclusion
En terminant, bien que l’établissement du critère de délai raisonnable laisse une certaine place à l’interprétation, il est néanmoins important de se rappeler que cette notion est toutefois indépendante du délai de prescription civile indiqué dans le Code civil pour intenter un recours personnel, soit de trois ans.
Le point de départ pour ces trois années est également le moment où le vice est découvert ou, s’il apparaît graduellement, c’est le moment où l’acheteur peut soupçonner la gravité du problème.
Par conséquent, afin d’éviter que le recours soit rejeté devant les tribunaux, il est essentiel de s’assurer de respecter autant les délais établis pour la dénonciation que pour le dépôt d’une demande à la Cour.