Sachez qu’il y a d’énormes risques lorsque l’on achète une propriété en excluant, expressément, la garantie légale prévue au Code Civil du Québec. Ainsi, lorsqu’un vendeur insiste pour inclure dans son acte de vente une clause de vente « aux risques et périls », méfiez-vous en! Il se pourrait que l’immeuble soit affecté de vices cachés!
Si votre vendeur omet de vous informer de la présence d’un vice alors qu’il en avait connaissance ou ne pouvait l’ignorer, celui-ci ne pourra aucunement en être tenu responsable si la garantie légale qui vous protège est écartée et ce, même s’il est de mauvaise foi.
La Cour d’Appel a d’ailleurs tranché cette question dans l’affaire Luc Roussel et Suzanne L’Allier c. Caisse Desjardins de Ste-Foy où le juge Beaudoin s’exprime ainsi :
« L’article 1732 C.c.Q., qui réflète le principe de la liberté contractuelle, dispose que : les parties peuvent dans le contrat ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut en aucun cas se dégager de ses faits personnels.
Pour sa part, l’article 1733 C.c.Q. constitue une exception à cette règle générale qui permet au vendeur d’exclure entièrement la garantie légale lorsqu’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
Exception à cette exception, le dernier alinéa du même texte dispose que : cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. »
Pourquoi le législateur permet-il ce genre de pratique?
La réponse est fort simple. Le législateur permet cette pratique au seul nom de la liberté contractuelle. Cette clause de vente « aux risques et périls » pourrait toutefois être écartée par les tribunaux si celle-ci remplit l’une des conditions suivantes :
- lors de la vente de l’immeuble, le vendeur a laissé croire, de façon frauduleuse, que le bien en question était en bon état alors qu’il était, en réalité, affecté d’un vice caché
- lorsque le vendeur est un professionnel dans le domaine en question et que l’acheteur est un profane en la matière
- lorsque le vendeur a menti ou a commis une faute lourde ou intentionnelle
- lorsque le contrat est un contrat d’adhésion
Soyez ainsi avisé que dans l’éventualité où vous procédez à l’acquisition d’un immeuble, la garantie légale prévue à même le Code Civil du Québec est votre meilleure protection contre d’éventuels vices cachés affectant votre bien.
Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives à la clause de vente « aux risques et périls ». Pour de plus amples éclaircissements sur la question, contactez-nous.