Il est extrêmement important de bien comprendre la différence entre un vice ou une malfaçons, un vice caché et un vice de conception, de construction ou de réalisation et vice du sol (vice majeur):
En effet, la qualification approprié du problème constaté fera toute la différence au niveau des délais de dénonciation (voir « Plan de garantie des maisons neuves; attention aux délais! «
Vices ou malfaçons :
- Il s’agit d’un travail mal fait ou mal exécuté.
- À cet effet, il est faut bien saisir à quel moment un travail peut être ainsi qualifié.
- Un travail peut être ainsi qualifié lorsque celui-ci ne respecte pas les normes qui lui sont applicables.
- Quel sont ces normes ?
- Il s’agit de normes se trouvant dans les conditions contractuelles et les règles de l’art.
- Qu’entend-on par « règle de l’art » ?
- Il s’agit d’un ensemble de techniques, de pratiques de construction reconnues, approuvées ou sanctionnées.
- Et qu’entend-on par «Ensemble des techniques, de pratiques de construction reconnues,
approuvées ou sanctionnées » ? - Sans limiter ce qui précède, il s’agit d’instructions ou de guides fournis par les fabricants d’équipements ou de matériaux entrant dans la construction du bâtiment résidentiel neuf.
- Il s’agit de standards publiés par les organismes de normalisation.
- Il s’agit de publications scientifiques ou techniques utilisées à des fins d’enseignement des professions ou des métiers.
- Enfin, il s’agit des lois ou règlements contenant des prescriptions obligatoires relativement à l’ouvrage à construire;
NB : les méthodes de construction, les équipements et les matériaux disponibles évoluent constamment. Il est donc important de comprendre que ces règles ne sont pas fixes dans le temps mais sont plutôt évolutives.
Vices cachés :
Ce sont des défauts de construction graves, non apparents, antérieur à l’acquisition de votre résidence mais inconnu au moment de cette acquisition.
Vices de conception, de construction ou de réalisation et vices du sol :
Il s’agit de défaut graves, apparents ou non au moment de l’acquisition de votre résidence, et qui affectent la solidité du bâtiment.
Il s’agit également de défauts graves entraînant des inconvénients sérieux.
Source : document explicatif rédigé par la Direction de la planification et du développement de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et publié avec la collaboration du personnel de la Direction des communications de la RBQ.’
Voici quelques lignes directrices relatives au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour de plus amples éclaircissements sur la question contactez nos avocats.
Cette histoire de délai de dénonciations et ses implications
Il existe plusieurs décisions arbitrales concernant le délai de dénonciation en matière de Régie du bâtiment du Québec.
Voici deux exemples de résumé de décisions rendues par la R.B.Q.
Demande d’arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
(……..) En l’espèce, il est question de malfaçons non apparentes, lesquelles doivent être dénoncées durant la première année de la garantie et dans les six mois suivant leur découverte. Les bénéficiaires n’ont pas respecté ce délai, malgré une invitation de l’entrepreneur et malgré une indication quant à ce délai dans le contrat de garantie qu’ils ont signé lors de l’achat de leur unité d’habitation. Leur demande doit être rejetée.(Les soulignés sont de nous)
Demande d’arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
(……) En l’espèce, le problème devait être dénoncé dans un délai raisonnable de six mois à partir de sa découverte, soit au moment où il était possible pour le bénéficiaire d’en soupçonner la gravité et l’étendue. Que ce dernier ait eu connaissance du vice en mai 2007 ou en mars 2008, soit deux dates auxquelles il avait été question d’un problème d’eau lors d’une assemblée des copropriétaires, la dénonciation à l’administrateur, qui a été faite au mois de février 2010, a été effectuée à l’extérieur du délai raisonnable. Le bénéficiaire ne peut donc se prévaloir de la couverture de la garantie. (Les soulignés sont de nous)
Le respect des délais de dénonciation à l’administrateur et à l’entrepreneur est primordial.
Nous insistons sur cet aspect du Plan de garantie puisque malheureusement, les gens ne prennent pas le temps de lire leur contrat de garantie de façon suffisamment attentive et une mise en garde s’impose en l’espèce.
En conclusion Il ne s’agit là que de quelques lignes directrices relatives au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour de plus amples éclaircissements sur la question contactez nos avocats.