Nombreuses sont les personnes qui, au moment d’acheter leur première propriété, habitent préalablement dans un appartement. Bien que diverses raisons expliquent le choix d’un condo comme premier achat, il n’est pas rare que les nouveaux acheteurs justifient leur choix par le désir d’habiter un immeuble où tous les tracas liés à la location demeureraient derrière eux. Ainsi, ils espèrent qu’ils pourraient côtoyer et vivre auprès de gens sérieux qui sont, tout comme eux, des propriétaires.
Ainsi, ce désir de quiétude tant espéré se retrouve donc prétendument menacé, souvent en raison d’une mauvaise expérience passée avec un voisin qui exerçait un va-et-vient constant à toute heure du jour et/ou de la nuit.
Règlement de copropriété dans l’immeuble
En premier lieu, il faut éviter de crier panique trop tôt et de mettre tous les locataires dans la même catégorie. La crainte est souvent liée au fait que dans un immeuble locatif, les habitants ont l’impression d’être laissés à eux-mêmes en raison du manque de réaction du propriétaire lorsque surviennent les problèmes ou conflits.
Dans un immeuble établi en copropriété divise, le copropriétaire/locateur doit veiller à ce que la personne louant son unité respecte les divers règlements prévus à la déclaration de copropriété ainsi que ceux adoptés subséquemment par l’assemblée des copropriétaires. Toutefois, cette responsabilité incombe également au Syndicat de copropriété dans la mesure où le problème persisterait suite à une plainte d’un copropriétaire.
Afin de s’assurer de l’opposabilité des règlements de l’immeuble, le Syndicat doit vérifier qu’une copie de la déclaration de copropriété avec les règlements de l’immeuble (incluant les modifications) ait été remise au locataire.
Bien que le copropriétaire/locateur soit supposé s’être acquitté de cette tâche au moment de la signature du bail, le Syndicat conserve l’obligation légale de s’assurer que le copropriétaire a rempli son obligation et, à défaut, y pourvoir. Ceci fera en sorte d’éviter toute situation ultérieure où le locataire tenterait d’excuser son comportement avec l’argument que personne ne l’avait informé desdits règlements.
Conformément au Code civil du Québec, l’article 1065 prévoit que le copropriétaire qui loue sa partie privative doit le notifier au Syndicat et indiquer le nom du locataire. Lors de cette notification, le Syndicat devrait justement en profiter pour s’enquérir auprès du copropriétaire quant à la remise d’une copie des règlements au locataire.
Droits du locataire
Il est important de toujours distinguer le fait que le locataire n’est pas le copropriétaire. Cette distinction est essentielle pour le conseil d’administration du Syndicat car les obligations ne sont pas les mêmes.
Les charges communes demeurent la responsabilité du copropriétaire
Premièrement, la responsabilité de payer les charges communes mensuelles demeure une obligation du copropriétaire. Bien qu’une entente pour le paiement puisse être convenue entre lui et la personne qui loue son condo, la responsabilité finale en cas de manquement incombe toujours au copropriétaire et le Syndicat conserve ses recours uniquement contre celui-ci, sous réserve des droits du locateur contre son occupant par la suite.
Participation aux assemblés des copropriétaires
Le Syndicat n’a aucune obligation de transmettre les avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires (ou pour une assemblée extraordinaire) au locataire puisque ce dernier n’est pas le propriétaire de l’unité.
Il ne sera admis à participer à ces assemblées que s’il possède une procuration écrite de son bailleur, signifiant par le fait même que le propriétaire ne pourrait être présent s’il se fait représenter.
À défaut de présenter une telle procuration, le locataire se verra refuser l’accès à l’assemblée. C’est donc à lui de faire les démarches nécessaires auprès de son locateur s’il désire être présent.
Travaux décidés par la copropriété
La loi prévoit qu’un copropriétaire ne puisse faire obstacle à l’exécution de travaux (lire aussi, le fonds de prévoyance) dans sa partie privative lorsque ceux-ci sont nécessaires à la conservation de l’immeuble et décidés par le Syndicat, ou bien lorsque ce sont des travaux urgents.
Cette obligation d’étude de fonds de prévoyance, et de coopération s’applique également dans le cas d’une partie privative qui est louée, sous réserve des dispositions légales qui s’appliquent, notamment avec la remise par le Syndicat des avis qui sont prévus par la loi aux articles 1922 et 1931 du Code civil du Québec.
Recours du Syndicat
L’obligation du locataire de respecter la déclaration de copropriété fait donc en sorte qu’il se retrouve avec les mêmes obligations qu’un copropriétaire occupant.
Tel que prévu dans la loi et la déclaration de copropriété, le locataire use et jouit librement de la partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
À défaut de se faire, le Syndicat peut, après avoir avisé autant le copropriétaire que l’occupant de l’unité, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble.
Le recours en résiliation de bail prévu à l’article 1079 du Code civil du Québec est de la juridiction de la Régie du logement. Ainsi, avant qu’un tel recours ne soit entrepris, il est nécessaire que le Syndicat ait mis en demeure le copropriétaire de l’unité ainsi que le locataire fautif de mettre fin à l’inexécution reprochée.
Ce recours constitue donc un excellent moyen mis à la disposition du Syndicat pour mettre fin à une situation problématique dans l’immeuble impliquant un locataire. Le Syndicat aura l’obligation d’agir en ce sens si le locataire est au fait des règlements et que la transgression de ceux-ci cause un préjudice sérieux aux personnes vivant dans l’immeuble.
Bien entendu, cette procédure en résiliation de bail demeure un recours exceptionnel qui ne devrait être utilisé qu’en cas de dernier recours. On veut surtout éviter que certains comportements puissent mettre en péril le projet de vie en copropriété et s’assurer que les droits collectifs soient protégés.
En général, les locataires sont des personnes consciencieuses qui ont autant intérêt que les copropriétaires habitant l’immeuble à jouir paisiblement de leur appartement ainsi que des parties communes de l’immeuble, notamment la piscine ou le gymnase. Mais il est néanmoins rassurant de constater qu’en cas de problème, l’ensemble des copropriétaires ne sera pas sous l’emprise d’une personne malveillante tenant en otage tout un immeuble en raison de ces faits et gestes.
Pour des informations additionnelles quant à la présente ou pour toute intervention de notre part pour vous assister avec l’aspect locatif de votre immeuble, n’hésitez pas à contacter le soussigné
AZRAN AVOCATS INC.
Par Me Karl De Grandpré, avocat du droit de la copropriété