Les litiges en baux commerciaux à Montréal : comprendre les enjeux, prévenir les conflits et protéger ses droits

À Montréal, les litiges relatifs aux baux commerciaux sont devenus une réalité juridique quotidienne. Les litiges en baux commerciaux se trouvent à l’intersection du droit commercial et du droit immobilier, mais ils relèvent principalement du droit immobilier, pour les raisons suivantes : Les contrats de location commerciale, lorsqu’ils ne sont pas rédigés avec soin ou adaptés aux réalités spécifiques des parties, peuvent entraîner de graves complications juridiques et financières. Dans un contexte où chaque pied carré est valorisé au plus haut niveau, une mésentente sur le loyer ou l’usage des lieux peut rapidement dégénérer en procédure judiciaire coûteuse.

Cette problématique est d’autant plus aiguë dans une métropole comme Montréal, où la densité des espaces commerciaux et les fluctuations du marché immobilier accentuent la complexité des relations locatives. Le cadre juridique québécois, fondé sur le Code civil, accorde une grande liberté contractuelle aux parties, ce qui peut être à double tranchant : bien utilisée, cette liberté permet des ententes flexibles et sur mesure ; mal encadrée, elle ouvre la porte à des litiges longs et onéreux. Il devient donc primordial, tant pour les locateurs que pour les locataires, de comprendre les sources potentielles de conflits afin de mieux les anticiper.

Causes courantes des litiges en baux commerciaux

1. Non-paiement ou réclamation de loyers

Le défaut de paiement constitue la cause la plus fréquente des conflits en matière de baux commerciaux. Lorsqu’un locataire traverse des difficultés économiques ou conteste des frais additionnels non prévus au contrat, il peut retarder ou suspendre le paiement de son loyer. Ce comportement place immédiatement le locateur dans une situation délicate, surtout si lui-même dépend de ces revenus pour financer ses propres engagements financiers, comme un prêt hypothécaire commercial ou des charges communes.

À Montréal, le non-paiement de loyer est souvent lié à une hausse subite des charges locatives, à une contestation du calcul de loyer additionnel (taxes foncières, entretien, assurances) ou à une situation économique imprévue (travaux, pandémie, baisse d’achalandage). De nombreuses décisions judiciaires récentes illustrent à quel point l’absence de précision dans les clauses de loyer peut mener à des interprétations divergentes et à des litiges prolongés. Certains locataires tentent également de renégocier le montant convenu en invoquant un trouble de jouissance ou une baisse de performance commerciale, ce qui complexifie davantage la situation.

2. Demande de révision ou de renouvellement de loyer

Un autre point névralgique des baux commerciaux réside dans le renouvellement du bail et la révision du loyer. Lorsqu’un contrat de location arrive à échéance, le locateur peut souhaiter une augmentation substantielle du loyer, en fonction de la valorisation du marché ou des rénovations effectuées dans l’immeuble. Le locataire, de son côté, peut estimer cette hausse injustifiée ou incompatible avec ses moyens. Sans clause claire prévoyant un mécanisme de révision ou un indice d’ajustement, la négociation tourne rapidement au conflit.

Les baux mal rédigés ne précisent souvent pas les modalités de renégociation ni les délais de préavis, ce qui crée une incertitude juridique. Certains locataires continuent d’exploiter les lieux sans entente formelle, ce qui pose des problèmes de reconduction tacite ou d’occupation sans titre. Les tribunaux doivent alors interpréter les intentions des parties, souvent sur la base d’échanges de courriels ou de pratiques antérieures, ce qui alourdit la procédure et fragilise la position des deux camps.

3. Sous-location ou cession non conforme

Le Code civil du Québec permet la cession ou la sous-location d’un bail commercial à certaines conditions, mais la majorité des contrats restreignent fortement cette possibilité. Une sous-location sans consentement écrit ou à une entreprise non conforme à l’usage prévu dans le bail expose le locataire fautif à une résiliation immédiate. De plus, le locateur peut se retrouver avec un occupant non désiré, pratiquant une activité incompatible avec l’image de l’immeuble ou les attentes des autres locataires.

Dans les grands ensembles commerciaux, cette question est particulièrement sensible. Par exemple, un locataire exploitant une clinique pourrait vouloir sous-louer une partie de ses locaux à un professionnel de la santé indépendant. Sans autorisation écrite du propriétaire, cette action pourrait être jugée en violation du bail. Des tribunaux montréalais ont déjà annulé des sous-locations non autorisées, même si celles-ci étaient bénéfiques sur le plan économique. La rigueur contractuelle prime, et chaque dérogation sans accord écrit peut être lourdement sanctionnée.

4. Dommages aux lieux et entretien négligé

La question de la répartition des responsabilités liées à l’entretien des lieux est une source constante de mésentente. Qui doit réparer un système de climatisation défectueux ? Qui assume les dégâts causés par une infiltration ? Faute de clauses précises, ces litiges peuvent dégénérer en demandes de compensation ou en résiliation de bail. Les propriétaires réclament souvent des réparations pour des dégradations esthétiques ou structurelles, tandis que les locataires se plaignent de délais ou d’inaction dans les réparations promises.

Certains cas sont particulièrement litigieux, comme les dommages invisibles (moisissures, fissures derrière les murs) ou les vices de construction préexistants. La jurisprudence québécoise oblige le locateur à livrer des lieux en bon état, mais les zones grises sont nombreuses, notamment lorsque des rénovations ont été effectuées par le locataire. L’absence d’un état des lieux d’entrée ou de sortie aggrave souvent les conflits, en laissant place à des interprétations subjectives.

5. Non-respect des clauses d’exclusivité ou d’usage

Les clauses d’exclusivité visent à protéger un locataire contre la concurrence directe dans un même bâtiment ou centre commercial. Si un bail accorde à une épicerie fine le droit exclusif de vendre des produits biologiques, le locateur ne peut pas ensuite louer un local voisin à un commerce similaire. Pourtant, ces clauses sont parfois ignorées, mal interprétées ou volontairement contournées.

Le non-respect de ces engagements contractuels peut entraîner d’importants préjudices commerciaux. La perte de clientèle, la confusion des marques ou la guerre des prix deviennent des conséquences concrètes. Dans plusieurs jugements rendus à Montréal, des entreprises ont obtenu des dommages-intérêts substantiels après avoir démontré qu’une clause d’exclusivité avait été violée de manière flagrante.

6. Contestation de la jouissance paisible

La jouissance paisible des lieux est une obligation fondamentale du locateur. Si le locataire ne peut exercer normalement son activité en raison de travaux bruyants, de nuisances répétées ou de défaillances techniques, il peut réclamer une diminution de loyer, voire résilier le bail sans pénalité. Les causes les plus fréquentes incluent des rénovations majeures dans l’immeuble, un manque d’entretien des parties communes ou une infestation non traitée.

Les tribunaux québécois reconnaissent de plus en plus cette forme de trouble comme un fondement légitime de recours. Par exemple, un restaurateur ayant subi une perte de clientèle due à des travaux de façade bruyants et mal planifiés a récemment obtenu une réduction de loyer de 40 % pendant plusieurs mois. La preuve repose souvent sur des témoignages, des photos, des plaintes documentées et une correspondance non répondue.

Tableau récapitulatif des causes et recours

Les recours disponibles devant les tribunaux civils

Contrairement aux litiges en matière de logement résidentiel, qui relèvent du Tribunal administratif du logement (TAL), les différends en matière de baux commerciaux doivent être traités devant les tribunaux civils du Québec. Cela signifie que le processus est généralement plus long, plus formel, et surtout plus coûteux. Les deux instances compétentes sont la Cour du Québec (division civile) et la Cour supérieure du Québec, en fonction du montant réclamé et de la complexité du litige.

La Cour du Québec est compétente pour les litiges dont la valeur en jeu est inférieure à 85 000 $, ce qui couvre une large portion des différends relatifs à des impayés de loyers, des réclamations pour dommages ou des troubles de jouissance. Toutefois, dès que l’affaire implique des éléments de preuve complexe, comme des évaluations commerciales ou des expertises techniques, la Cour supérieure devient le forum approprié. Cette dernière est également compétente pour ordonner des injonctions, statuer sur des dommages économiques majeurs ou rendre des ordonnances de sauvegarde.

Recours #1 : Action en recouvrement

Le recours le plus direct et le plus fréquent demeure la poursuite pour recouvrement de loyer impayé. Ce type d’action vise à forcer le locataire à verser les sommes dues en vertu du bail, y compris les intérêts, les frais accessoires et, parfois, les honoraires d’avocat si une clause contractuelle le prévoit. La preuve de l’obligation est généralement simple si le bail est bien rédigé : il suffit de démontrer que le locataire était tenu de payer un montant précis à une date donnée, ce qu’il n’a pas fait.

Dans certains cas, le locateur ajoute à sa réclamation des frais supplémentaires : retard de paiement, intérêts contractuels, perte de revenus locatifs, etc. Les juges analysent alors si ces frais sont prévus au bail et s’ils respectent les principes du droit civil, notamment celui de la proportionnalité.

Recours #2 : Résiliation du bail et éviction

Un autre recours important est la demande de résiliation du bail, qui peut être accompagnée d’une demande d’éviction du locataire. Ce recours est habituellement réservé aux situations graves ou répétées de manquement : défaut de paiement chronique, usage non conforme des lieux, dégradation volontaire, sous-location sans autorisation, etc. Il vise à mettre fin à la relation contractuelle afin que le locateur puisse récupérer les lieux et les relouer.

La Cour supérieure peut ordonner l’expulsion physique des lieux par un huissier, si le locataire refuse de partir malgré une résiliation judiciaire. Cela nécessite des étapes juridiques formelles et parfois complexes, surtout lorsque le locataire conteste ou contre-poursuit pour trouble de jouissance ou dommages.

Recours #3 : Réclamation de dommages-intérêts

Outre le loyer impayé, les parties peuvent également réclamer des dommages-intérêts pour les pertes subies. Le locateur peut invoquer un manque à gagner, des frais de remise en état, des pertes d’opportunité (ex. : un nouveau locataire refusé à cause du conflit). Le locataire, quant à lui, peut demander une compensation pour la perte de clientèle, des travaux nécessaires non réalisés par le propriétaire, ou un préjudice d’image.

La charge de la preuve repose alors sur la démonstration du lien de causalité entre le comportement fautif de l’autre partie et les pertes subies. Dans un jugement de 2024 à Montréal, un commerçant de vêtements a obtenu plus de 120 000 $ en dommages pour pertes d’exploitation après avoir subi un dégât d’eau à répétition causé par l’immeuble voisin, dont le propriétaire n’avait pas réparé une canalisation défectueuse.

Recours #4 : Ordonnances de sauvegarde et injonctions

Lorsque la situation exige une réaction rapide, les parties peuvent demander à un juge de prononcer une ordonnance de sauvegarde ou une injonction provisoire. Ces mécanismes visent à préserver les droits en attendant le jugement final. Par exemple, un propriétaire peut obtenir une ordonnance interdisant au locataire de retirer des biens du local avant la fin du bail. De même, un locataire peut demander à ce que des travaux cessent immédiatement s’ils nuisent gravement à son activité.

Ces recours extraordinaires sont soumis à des critères stricts, notamment l’urgence, le risque de préjudice irréparable et la balance des inconvénients. Ils nécessitent souvent la présence d’un avocat aguerri et d’un dossier bien documenté dès le départ.

Prévention contractuelle : la clé pour éviter les litiges

Rédiger un bail sur mesure, pas un modèle générique

La prévention commence par une rédaction de bail professionnelle et personnalisée. Trop souvent, les parties utilisent des modèles trouvés en ligne ou rédigés pour un contexte différent. Cela peut créer des vides juridiques, des clauses contradictoires ou des absences de mécanismes essentiels. Un bon bail commercial devrait être taillé sur mesure selon l’activité, la localisation, les charges, le mode de fonctionnement du commerce, et la relation de dépendance entre les parties.

Par exemple, un bail pour un salon de coiffure ne contiendra pas les mêmes exigences qu’un bail pour un centre de données ou un restaurant. La ventilation des charges communes, les obligations de sécurité, les assurances ou les droits de regard sur l’aménagement peuvent être totalement différents.

Clauses critiques à inclure

Parmi les clauses indispensables, citons :

• Le détail du loyer (fixe, variable, indexé, charges additionnelles)

• Les responsabilités d’entretien (locataire vs propriétaire)

• L’usage exclusif ou restrictif des lieux

• Les modalités de cession ou de sous-location

• Les règles de reconduction ou de préavis

• La procédure de règlement de différend (médiation, arbitrage)

Chaque clause doit être formulée avec rigueur et précision. Une clause floue ou absente peut donner lieu à des mois de débats juridiques et entraîner des pertes considérables.

Révision périodique et accompagnement juridique

Un bail commercial ne devrait jamais être considéré comme un document statique. Il mérite d’être révisé périodiquement, surtout lors des renouvellements ou en cas de modification majeure des activités. Un avocat peut non seulement en assurer la validité, mais aussi détecter des incohérences, proposer des améliorations, et adapter le document aux normes évolutives (accessibilité, sécurité, taxes municipales, etc.).

Les entreprises qui investissent dans un suivi juridique préventif réduisent considérablement leur risque d’entrer dans un litige, et lorsqu’un différend survient malgré tout, elles disposent d’un dossier solide qui facilite la défense de leurs droits.

Pourquoi faire appel à un cabinet comme Azran Avocats

Une expertise concrète et stratégique

Face à la complexité des baux commerciaux et à l’enjeu financier que représente chaque pied carré dans un environnement comme Montréal, travailler avec un cabinet comme Azran Avocats offre une protection essentielle. Spécialisé en droit immobilier commercial et en litige civil, ce cabinet accompagne aussi bien les locateurs que les locataires dans toutes les étapes de la relation contractuelle.

Leur approche stratégique commence dès la négociation du bail, avec des conseils sur la structure juridique, la fiscalité, et les mécanismes de protection. En cas de conflit, ils privilégient les règlements à l’amiable lorsqu’ils sont dans l’intérêt du client, mais ne reculent pas devant une action vigoureuse en Cour si cela s’avère nécessaire.

Une connaissance fine du terrain montréalais

Azran Avocats connaît en profondeur les réalités du marché immobilier de Montréal. Ils interviennent régulièrement dans les arrondissements centraux (Plateau, Centre-ville, Griffintown), mais aussi en périphérie (Saint-Laurent, Lachine, Laval, Longueuil), ce qui leur donne une vision réaliste des pratiques commerciales et des dynamiques locatives. Que vous soyez propriétaire d’un immeuble à usage mixte ou gestionnaire de plusieurs franchises, leur équipe sait adapter ses conseils à vos besoins spécifiques.

Un accompagnement à long terme

Au-delà des litiges ponctuels, Azran offre une relation de partenaire juridique de long terme. Leurs services incluent la revue périodique des contrats, la gestion des renouvellements, l’analyse des loyers comparables, et l’intervention rapide en cas de conflit. Leur objectif n’est pas seulement de résoudre un litige, mais de préserver la stabilité commerciale de leurs clients et de sécuriser leurs actifs. Les litiges en baux commerciaux à Montréal ne sont pas une fatalité. Dans un environnement concurrentiel où les règles juridiques laissent une grande place à l’interprétation, la prudence, la rigueur contractuelle et le recours à des experts sont les meilleurs alliés pour éviter les pièges. Qu’il s’agisse de prévenir un litige, de gérer un conflit ou de négocier un bail avantageux, la préparation et l’encadrement juridique sont déterminants.