Vices cachés en copropriété

En vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec,

Le vendeur est tenu de garantir que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Ainsi, le vice doit répondre aux quatre conditions suivantes pour être considéré comme un vice caché :

1. Le vice doit être grave;
2. Le vice doit être antérieur à la vente;
3. Le vice doit être inconnu;
4. Le vice doit être caché.

Il est également prévu à l’article 1739 C.c.Q. que l’acheteur qui constate un vice à l’obligation de dénoncer celui-ci par écrit au vendeur et ce, dans un délai raisonnable de la découverte.

Dans le contexte particulier de la copropriété divise, le syndicat est responsable de la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Ainsi, lorsqu’un vice est découvert dans la partie privative de l’acheteur et qu’il affecte une partie commune (générale ou à usage exclusif), l’acheteur doit, en plus de la dénonciation légale au vendeur, aviser les administrateurs du syndicat dans les meilleurs délais. L’article 1077 C.c.Q. indique que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Ce recours ouvert au copropriétaire contre le syndicat ne concerne que des dommages directs subis par le défaut du syndicat d’entretenir adéquatement les parties communes, mais n’est pas pertinent dans le cadre d’une action en diminution de prix suite à la découverte d’un vice caché puisque le syndicat n’est pas partie à la vente.

Par ailleurs, lorsqu’il est question de vice caché, il est prévu à l’article 1081 C.c.Q. que le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice de sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l’autorisation des copropriétaires de ces parties.

Cet article confère au syndicat la possibilité d’intenter une action pour vice caché, mais en aucun temps le législateur a voulu exclure les droits de l’acheteur d’intenter une telle poursuite contre son vendeur, même si le litige concerne les parties communes.

Concrètement, si un vice affecte les parties communes et que l’acheteur veut intenter une réclamation pour diminution de prix (ou en annulation de vente) contre son vendeur, il serait illogique que le copropriétaire ne puisse avoir l’intérêt requis si les parties communes sont touchées, surtout si sa partie privative est également touchée par le vice.

Toutefois, dans une situation où le promoteur est la personne ayant vendu l’unité au copropriétaire, il pourrait dans ce cas être préférable de laisser au syndicat le soin de gérer la poursuite, d’autant plus que ledit entrepreneur pourrait effectuer les travaux correctifs requis aux parties communes, sous la supervision du syndicat.

En effet, le copropriétaire ne pourrait pas exécuter (ou superviser l’exécution) des travaux relativement aux parties communes de l’immeuble puisque seul le syndicat est légalement autorisé à cet effet.

La découverte d’un vice caché est une expérience difficile à gérer pour un nouvel acheteur, d’autant plus lorsque ce vice affecte les parties communes d’un immeuble détenu en copropriété divise.

Il est donc bon de savoir que le copropriétaire a l’intérêt suffisant pour poursuivre et invoquer cette garantie de qualité, même pour une partie commune.

Il faudra donc déterminer la nature du vice et les dommages subis, pour ensuite voir s’il serait préférable pour l’acheteur de procéder lui-même avec le recours, ou de plutôt laisser faire le syndicat afin de notamment diminuer les frais reliés au processus judiciaire. La nature du recours judiciaire choisie sera également déterminante dans ce processus décisionnel.

Pour des informations additionnelles concernant les vices cachés en copropriété divise, n’hésitez pas à communiquer avec les procureurs soussignés.